Ако планирате да продадете или отдадете под наем жилище през следващите години, вероятно ще ви трябва документ, който досега почти никой не търсеше. Министерството на енергетиката предложи промени в Закона за енергийната ефективност (ЗЕЕ), които правят енергийния сертификат задължителен при всяка сделка с жилищен имот. Общественото обсъждане приключи на 23 август 2026 г. Законопроектът все още не е приет, но посоката е ясна и си струва да се познава отсега.
Какво предвижда законопроектът
Промените транспонират в българското законодателство изискванията на Директива (ЕС) 2023/1791 за енергийна ефективност и Директива (ЕС) 2024/1275 относно енергийните характеристики на сградите. Основната промяна за собствениците на жилища е следната: всяка жилищна сграда ще трябва да разполага със сертификат за енергийни характеристики, който да се представя задължително при продажба или отдаване под наем. Енергийният клас ще трябва да фигурира и в самите обяви за имота, не само в документацията по сделката.
Това е предложение в процедура по обществено обсъждане, не действащ текст. Приемането минава през разглеждане и гласуване в Народното събрание, а срокове за влизане в сила все още не са обявени.
Защо сегашното изискване не работи
ЗЕЕ вече изисква сертификат за сгради над 250 кв.м, а на теория той трябва да се представя при сделки с имоти. На практика това почти не се случва. По данни, цитирани от Центъра за енергийна ефективност „ЕнЕфект“, сертификат имат едва около 6,4% от многофамилните жилищни сгради и 0,1% от еднофамилните къщи в страната. С други думи, изискването съществува от години, но остава на хартия заради липса на контрол при самата сделка.
Новите промени решават точно този пропуск. Ако сертификатът стане условие за самата сделка, а не просто законово изискване без последствие, процентът на покритие би трябвало да нарасне бързо, защото собствениците ще нямат друг избор.
Сертификат за сграда, не за апартамент
Тук е практическото усложнение, което юристи и брокери вече посочват. Сертификатът за енергийна ефективност се издава за цялата сграда, не за отделен апартамент. При етажна собственост това повдига въпрос кой поръчва и заплаща обследването, когато продавач е само един собственик от входа. Ако законът влезе в сила в сегашния си вид, вероятно ще трябват отделни разяснения или наредби за случаите на етажна собственост без сертификат на входа.
Цена и срокове
Обследване и издаване на сертификат струват според експерти от бранша около 2000 до 3000 евро и отнемат не по-малко от три седмици. За собственик, който бърза да продаде, това е реален разход и реално забавяне, не формалност. Брокери на имоти предупреждават, че без преходен период сделките могат временно да се забавят, докато пазарът се адаптира към новото изискване.
Стимулът за клас А
Действащото законодателство вече предвижда облекчение, което не е част от новите промени, но си заслужава да се знае: сгради и части от сгради с енергиен клас „А“ се освобождават от данък сгради за срок от 6 години, считано от годината след издаване на сертификата. Това е един от малкото реални финансови стимули за доброволно сертифициране, докато задължението все още не е в сила.
Какво трябва да знаят собствениците сега
- Законът все още не е приет. Няма нужда от сертификат за сделка, сключена днес, освен ако сградата вече не попада в изискването над 250 кв.м.
- За планирана продажба през следващите 1 до 2 години е разумно обследването да се поръча предварително, заради срока от над три седмици за издаване.
- При етажна собственост си струва темата да се повдигне на общо събрание, преди законът да влезе в сила, а не след първата обява за продажба във входа.
- Сграда с клас А носи данъчно облекчение независимо от изхода на законопроекта, което прави сертификата смислена инвестиция дори преди задължението да стане факт.
Заключение
Действащ факт е само едно: изискването за сертификат над 250 кв.м вече съществува в закона. Всичко останало, включително задължителния сертификат при всяка сделка с жилище, е предложение в законодателна процедура, а не влязла в сила норма. Точно затова е моментът да се проследи как ще звучи окончателният текст, а не да се чака датата на влизане в сила, за да се действа със закъснение.
#ЗЕЕ #енергийнасертификация #недвижимиимоти #устойчиворазвитие
ESG Устойчивост на фирмите в България 